CENGIZ DEGERLEME Fabrika Tesis Degerlemede Dogru Adres

Fabrika Tesis Degerlemesi

Fabrika tesis degerlemesi, makine ve teçhizat degerlemesi, üretim tesisi degerlemesi konuları değerlemede önemli bir husus olup, spk lisanslı degerleme uzmanlarının disiplinler arası ortak çalışması ile ortaya çıkmaktadır. Üretim Sanayi Tesisi, halk arasındaki tabiri ile fabrikaların değerleme işlemi bir çok ortaklık, satış veya güncel değerlerin doğru kayıtlanması açısından önem taşımaktadır. Fabrika değerleme işlemi gayrimenkul ve makine değerleme olarak ikiye ayrılmaktadır. Fabrika tesis degerlemesi kapsamında, tesiste bulunan makineler ve menkullerde gayrimenkul ile birlikte degerlenecek ise tek uzmanın çalışmayı yapması yeterli olmayıp, konusunda uzman spk lisanlı makine mühendislerininde çalışmaya katılması ve makine parkına it degerleme çalışmalarının ayrı bir özenle yapılması gerekmektedir. Gayrimenkul yalnızca taşınmaz malların değerleme işlemini kapsamakta olup makine değerleme işlemi ise tesisteki makinelerin değer tespiti işlemini kapsamaktadır. Makine Değerleme raporlarının hazırlanması konusunda Makine Değerleme hizmeti konusunda detay bilgi alınabilir.

Fabrika degerlemesi sırasında öncelikli olarak değerlemesi yapılacak gayrimenkulün onaylı mimari projesi görülerek mevcut inşai durumunun ve konumunun proje ile uyumluluğu teyit edilmesi önem arz etmektedir. Proje ile mevcut durum arasında herhangi bir uyumsuzluk söz konusu olması durumunda bu hususta yapılmış bir tespit veya yapı tadil zaptı olup olmadığını anlamak amacıyla ilgili kurum dosyası incelenmeli, herhangi bir kısıtlılık söz konusu ise temin edilecek belgelerin fabrika degerlemesi raporunda belirtilmesi ve eklenmesi gerekmektedir.

Fabrika degerlemesi raporlarında belge (fotoğraf, kopya) temin edilemeyen durumlarda bu belgelerin tarih /sayı bilgilerine raporlarda yer verilmesi önemlidir. Fabrika yapıları değerlendirilirken mevcut durumu projesi ile birebir uyumlu olması durumunda ise sadece “yasal durum değeri”, projeye aykırı yapılan büyümeler; çekme mesafeleri içerisinde kalıyorsa ve bu imalatlarla ilgili herhangi bir cezai tutanak mevcut değil ise ; ayrıca “mevcut durum değeri” de verilmesi gerklidir. Dosyası incelendiğimde projeye aykırı yapılan imalatlarla ilgili olarak idarece düzenlenen cezai tutanaklar (yapı tadil tutanakları ve yıkıma ilişkin encümen kararları) geri dönüşümü mümkün olmayan ve gayrimenkulü riske sokan teknik içerikte tanzim edilmiş durumda ise yapı değerleme dışı bırakılıp, sadece arsa değeri yazılmalması uygun olacaktır.

Cins tashihi yapılmış fabrika binalarında proje bulunamıyor ise, kadastral paftalardan teyidi yapılmak kaydıyla; mevcut durumundaki alanı yapı ruhsatı ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki alan ile örtüşüp örtüşmediği irdelenecek, ancak (taşınmaz için idarece düzenlenen cezai tutanak yok ise) taşınmaza hem yapı ruhsatı ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki alanı dikkate alınarak yasal değer hem de mevcut kullanım alanına göre mevcut durum değeri tespit edilmelidir. Fabrika ve tesis değerlemesinde tesisler bir kompleks olarak ele alınacak, değerlemede tesis bütünlüğü ve binaların birbirleri ile olan ilişkileri dikkate alınacaktır. Bu kompleks (tesis) içindeki binalar inşai olarak yapım özellikleri, inşaat kaliteleri, yapı malzeme türleri dikkate alınarak, her bir yapı kendi özelliklerine göre ve genel olarak arsa+bina (idari bina-üretim binası-depolar-açık ve kapalı sundurmalar vb.) şeklinde değerlendirilmelidir. Arsa ve kullanım ve yapım özelliklerine göre binaların ayrı ayrı belirtilmiş değerlerinin dışında, dikkate alınması gereken diğer yapı unsurları (çevre düzenlemesi-çevre duvarları veya çiti-saha betonu-arıtma tesisinin inşai yatırımları vb.) varsa, rapor içeriğindeki “değerlendirme ve sonuç” kısmında bunların değerleri ayrı ayrı belirtilmelidir.

Fabrika değerlemede inşaat birim maliyetine yansıyan; gerçekleştirilen üretimin maksadına uygun olarak özellikle tesis üretim binalarındaki ilave veya detay inşai imalatlar, aks sayısı, aks açıklıkları, makas altı yüksekliği, binanın oluşumundaki malzemelerin cinsleri (çelik, beton, kompozit vb.) rapor içeriğinde mutlaka belirtilecektir. Üretim binası, idari bina, depo veya kapalı sundurmalar gibi mahallerin var ise özel donanımlarından rapor içeriğinde mutlaka bahsedilmeli ve değerlendirmede dikkateb alınmalıdır. (Soğuk hava depoları, ısıtma, soğutma, havalandırma sistemleri vb.). Fabrika kompleksi içinde yer alan değerlemede dikkate alınan veya alınmayan diğer tüm ilave üniteler, yapı elemanları ve donanımlar (doğalgaz santralleri, elektrik indirme trafoları, kantarlar, sosyal tesisler, her türlü yakıt veya malzeme tankları, servis yolları, çevre peyzajı, çevre duvar veya çitleri vb.) raporda belirtilmeli, teisin ayrılmaz parçası olan makine ve teçhizatlar ayrıca spkl lisanlı makine degerleme uzmanlarının öncülüğünde değerleme çalışması yapılması sureti ile rapora ilave edilmelidir.

Fabrika değerlemelerinde inşai özelliği olan imalatın dışında kalan sabit veya taşınabilir makine veya donanımı ayrıca makine ekspertizi ile değerlendirildiğinden, gayrimenkul ekspertizinde bunlardan bahsedilmiş olsa dahi değerlemede dikkate alınmayacaktır. Bu inşaat ruhsatına bağlanmamış olan silo ve benzeri taşınabilir veya demontabl ünitelerden rapor içeriğinde bahsedilecek fakat değerlemede dikkate alınmayacaktır. Bu makine ekipman ve silolar için ayrıca makine degerleme raporu hazırlanması gerekmektedir. Konusunda uzman spk lisanlı makine ve makine yüksek mühendislerinden oluşan kadromuz ile fabrika degerlemesi konusunda destek olmaktayız.

Makine Tesis olarak birden fazla yapıdan oluşan fabrika komplekslerinde rapordaki anlatımın anlaşılır olması için var ise mevcut bir vaziyet planı rapora eklenmeli böyle bir plan temin edilemiyor ise, basit bir kroki şeklinde çizilmek suretiyle yapılar numaralandırılarak rapordaki anlatım desteklenmelidir. Değerlemesi yapılan fabrika inşaat seviyeli olması durumda değerleme günü itibarı ile mevcut inşaat seviyesi tespit edilerek, bu seviyeye göre; arsa / bina şeklinde ayrı ayrı belirtilerek değer verilmesi uygundur.

Değerleme çalışması yapılan fabrika ve tesislerin büyük çoğunlıukla Organize Sanayi Bölgelerinde olması söz konusu olduğundan bu bölgelerde tahsis edilen ve satışa konu parsellerin durumu, Organize Sanayi Bölge Müdürlüklerinden araştırılmalı, yasal belgelerinin (yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, altyapı katılım payları, çeşitli harçlar vb. bedeller) olup olmadığı raporda belirtilmeli ve değerlemede dikkate alınmalıdır. Organize sanayi bölgelerinde teminat olarak gösterilen ve bu nedenle satışına karar verilen veya katılımcıların borcundan dolayı satışına karar verilen taşınmazların icra yoluyla satışı halinde; Bakanlık ve OSB alacaklarının öncelikle ödenmesi koşuluyla, bölgenin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip alıcılara veya kredi alacaklısı kuruluşa satış yapılabilir. Satış ilanlarında kuruluş protokolünde yer alan katılımcı niteliklerine de yer verilir.” fıkrası gereği, değerleme konusu taşınmaz ile ilgili Bakanlık ve OSB alacaklarının tutarının araştırılarak raporda bunlara yer verilmesi gerekmektedir.

Fabrika değerleme işleminde fabrikanın arsa değeri ve yapı değerleri dikkate alınmaktadır. Arsa/arazi değeri için taşınmazın konumu, ulaşım imkanları, yapılaşma koşulları, faydalanabileceği teşvikler/imkanlar, ham maddeye ve pazara uzaklık vb. ve yapı için yapıların yükseklik, açıklık vb. yapı niteliğine göre toplam değerlere ulaşılmaktadır. Tüm tesis değerlemesi talep edilmesi durumunda tespit edilen gayrimenkul ve makine değerleri toplamı ile tesisin toplam değeri tespit edilmektedir.

Firmamızdan ücretsiz olarak fabrika tesis degerleme raporuiçin fiyat teklifi alabilirsiniz..