CENGIZ DEGERLEME Makine Tesis Degerlemede Dogru Adres

Makine degerleme Uzmani nasil olunur?

En sık karşılaşılan sorulardan biri makine değerleme uzmanı nasıl olunur olarak karşımıza çıkmaktadır. Makine Değerleme uzmanlığı veya eksperlik ile ilgili genel düşünce sürekli işinizi sürdürürken arada değerleme çalışması yaparak ek gelir elde etmek veya eksper olarak rahat bir şekilde çok güzel paralar kazanılacağı, makine değerleme uzmanı maaşının yüksek olduğu yönündedir.

Gayrimenkul degerleme uzmanı nasıl olunur? sorusunun cevabını ise detaylı olarak bu sayfadan inceleyebiliriniz.

Makine değerleme raporu hazırlanması aşamasında sadece makine mühendisi olmak yeterli olmayıp, bunun yanında muhasebesel analiz, finansal analiz, bilanço okuma, bankacılık ve teminat, raporlama ve değerleme konularında bilgi sahibi olma, yatay ve dikey analiz yapabilmeleri gerekmektedir.Firmamızda makine değerleme çalışmalarına tek başına gidilmesi öncesi 6 aylık eğitim ve oryantasyon programından geçirilmektedir. Tesis degerleme konusundada bilgi alınması tavsiye edilmektedir.

2012 yılında Murat beyin yazdığı yazının bazı bölümlerini aşağıda paylaşıyorum. Yazı aradan geçen zaman içerisinde değerleme uzmanlığı şartlarının zaman içerisinde hiçbirşeyin değişmediği hatta daha da kötüye gittiğini göstermesi açısından dikkat çekicidir. Değerleme uzmanları ne kadar kazanıyor? sorusunun cevabını bu sayfadan bulabilirsiniz.

Sitemizden ücretsiz makine degerleme raporu örnegi alabilirsiniz...

Bir EksperTizin Not Defterinden

Murat Utkucu

05 Mart 2012

Müessesemiz yirmidört saat açıktır abiler!

Bize hayat haramdır abiler!

Bir şarkı dinlemeye yoktur vaktimiz

"Yetmez oldu kendimize kendimiz!"(*)

Dünyanın en zor üç mesleği nedir diye sorulsa ilk iki seçenekte yüksek ihtimal uzlaşabiliriz. Birincisi Fahişelik ikincisi maden işçiliği. İlkinde bedeninizin hassas bölgeleri ekmek kapınıza dönüşürken “işi” ne kadar iyi yaparsanız yapın, takdir ne kelime, tekdir edilip aşağılanmanız kaçınılmaz. Üstelik sizi aşağılayanla “emeğinizi” “şehvetle” talep eden ve ahlak anlayışıyla bu talep arasındaki ilişkiyi sorgulamaya tenezzül buyurmayan da genelde aynı kişi olur. Maden işçilerine gelince kıt oksijenli dehlizlerde, her kazma ve matkap darbesinde sadece madenin damarından değil ömürlerinden de bir parça söküp ata,n her inişte akla gelen acaba patlar mı sorusunu unutmaya çalışan madenci için çalışmak sadece zahmetli değil ölümcül bir iş. Bu kısa girizgah bile ilk iki mesleğin ne olması gerektiği hakkında herhalde fikir vermiştir. Şimdi gelelim üçüncü mesleğe. Bu hususta şüphesiz herkes kendi mesleğini yazmak isteyecektir. Ancak bu yazıda ispat edileceği üzere dünyanın en berbat üçüncü mesleği eKSpErLİKTİR. Bu meslek kadar insanı pelteleştiren bir tür Sünger Bob oyuncağına dönüştüren bir başka iş bulmak zordur.(*)

Aziz Nesin, bir hatırasında, Türkiye gibi komedi cenneti bir ülkede mizah yazarlığı yapmanın en kolay iş olduğunu söyleyen arkadaşına nasıl da bozulduğunu anlatır ve dünyanın en zor işini yaptıkları hususunda herkesin ne hikmetse aynı fikirde olduğundan dem vurur. Üstad haklıdır. Herkesin işi kendine sahiden de inanılmaz zahmetli ve meşakketli gelir.

Acaba eksperlik denen ve bir kısım cahil okuyucunun “bu da nedir yahu’” dediği mesleğin zorluğu da bu bildik sübjektif-mesleki zaaftan mı nemalanıyor? Yoksa yazar şu Ağustos ayının sıcak pazar günü güneşin gölgesinde huzur bulmak yerine önüne dizüstünü koyup yazmak zorunda kalırken bıçağı kemiğe dayatan kahredici üretim ilişkilerinin tarihsel zorunu mu hissediyor etinde? Cevabı merak eden yazıyı okumaya devam edebilir. Diğerleriyle yolumuz burada ayrılıyor.

PEKİ NEDİR BU EKSPERLİK?

Kelime anlamı uzman demekse de yapılan her iş uzmanlık ve ustalık içerdiğine göre bu terim, konudan uzak olanlara meslek hakkında fikir vermiyor. Üstelik piyasada eksperlik olarak ifade edilen birden fazla kategori var. Makine eksperliği, sigorta eksperliği ve Gayrimenkul Değerleme Eksperliği. Tavuk kümesinden beş yıldızlı otele, viraneden saray yavrusuna, bakkal dükkanından dev fabrikalara kadar taşınmaz olarak ifade edilen ve çoğunlukla toprağa bağlı bir mülkünüz varsa (belki bilmiyorsunuz gemiler de gayrimenkuldür) ve bu mülkün değerini resmi olarak raporlamak istiyorsanız işte tam bu noktada sırtında uzun pelerini, göğsünde ışıltılı E harfiyle Eksper çıkagelir. Tabii siz onu bu kıyafetiyle göremezsiniz. Çoğunlukla üzerinde Mahmutpaşa tarzı spor kıyafet omzunda askılı vinylex bir çanta elinde plastik bir föyle kutsal mülkünüze gelir çantasından çıkardığı lazermetreyle odaları kızıl ışığıyla ölçüp biçerek bir iki not aldıktan sonra geldiği gibi hızla ufukta kaybolur… Bunu Clark Kent ya da Peter Parker gibi süper kahraman hassasiyetleri için yapmaz tabii. Mesele tarihin itici gücünde yani ekmek parasındadır.Öyle sorumluluk getiren büyük bir gücü falan da yoktur. Gelir, bakar, inceler, gider ve raporu yazar sonra bir başka yere gelir, bakar, inceler;sonra başka bir yer... Sokak ,meydan, ilçe şehir dağ bayır demeden eksper her yerdedir. Aynı gün dört mahalle üç kasaba, üç şehir dolaşabilir. Belki Türkiye’nin her yerinde eksper yoktur ama Eksper ülkenin her yerinde her an hazır olmak zorundadır. Çünkü Büyük Efendi öyle istemektedir. Büyük Efendi’nin kim olduğun öğrenmek için okuyucunun biraz sabhretmesi gerekiyor! Ekmek köprüsünün başında bekleyen odur. İşi Efendi verir. Verilen iş her ahval ve şerait içinde dahi yapılmak –burası normal- ve zamanında – zurnaların senfonik rock yaptığı yer burasıdır işte- teslim edilmek zorundadır. Emekçi-Eksper’in bir de küçük efendisi vardır. Ünvanlarının sonunda Değerleme Danışmanlık A.Ş. yazan ekspertiz firmaları. Bu firmalar işlerinin yüzde doksandokuzunu büyük efendilerden temin ederler. İşin de yüzde doksan dokuzu ipotek rehni hadisesine dayanır. Yani şu bildik ipotek koyma hikayesi aslında ekspertiz mesleğinin ebesidir. Bu noktada büyük efendinin banka adı verilen finans teşkilatı olduğu zeki okuyucu tarafından derhal anlaşılacaktır. Bankadan kredi çeken müşteri, ev- barkına ipotek koydurur. Banka bu ev- barkın değerinin resmen ne kadar olduğunu bağımsız ekspertiz raporuna göre belirlemek zorundadır. Tam bu noktada devreye ekspertiz firmaları girer. Sonra da eksperler!

Yazının bu paragrafına kadar ya sabır çekerek gelmeyi başaran sıkıntılı okur, ihtimal şöyle düşünüyordur: “Benim eli kalem tutan güzel kardeşim. Gül gibi çalışıp gidiyorsun anlaşıldığı kadarıyla çalışırken gezip duruyorsun. Bizim gibi bir büroya kapanıp kırk kişinin ağız kokusunu da çekmiyorsun.Tamam yaz sıcağında kış kıyamette bu kadar yolun kahrını çekmek zor. Allah kolaylık versin ama bak ne güzel işin var. Herkes gibi sen de çorbana baksana!

Yazar bu noktada soluklanır. Beş yıllık eksperlik tecrübesinde kaç kez işsiz kaldığını ve kaç firma değiştirmek zorunda kaldığını düşünür. En son çalıştığı firmanın işten çıkarılma haberini kendisi henüz “saha”da iken nasıl verdiğini hatırlar. Üstelik aynı firma, primini maaş tutarından değil asgari ücret üzerinden yatırmıştır. Üstelik şirket patronu da ünlü bir avukattır.

Tamam okuyucu bunaldı. Derdimin derinini merak etmekten vazgeçmek üzere. O halde hemen konuya girelim ve 1 Mayıs 1886’ya dönelim. Hoppalaa diyen okura son bir sabır ihsan eyliyorum Emeğin Tanrısından. Bilen bilir 1Mayıs 1886’da Şikago şehrinde onbinlerce işçiyi meydanlara döken ve içlerinden en delikanlı dördünü Amerikan patronlarının emriyle darağacına çektiren o görkemli kalkışmanın sebebi sekiz saatlik iş gücü talebiydi. İşçiler günde sekiz saat çalışmak istiyordu. Patronlar ise ücretli kölelerin, Roma kölesinden hallice kalmaları derdindeydi. Nihayetinde işçiler kazandı. Yani biz kazandık. Sekiz saat çalışıp sekiz saat uyuyup sekiz saat de keyfimize bakacaktık. Yani ben öyle sanıyordum. Ta ki şu eksperlik mesleğini ifa edene kadar. Gerçek şu idi. 1886’dan 125 yıl sonra çalışma saati, uyku hariç tam gün noktasına gelmişti. Mesainin başlama ve bitiş saati yoktu. Meseleye uzak okuyucu inanmadı sanki. Yüzündeki zehirli tebessümden belli. O halde daha açık anlatalım: Sabah kalktınız. Diyelim ki İzmir’de çalışıyorsunuz elinizde değerlemesi yapılacak iki mesken var. Hazırlanıp yola çıkıyorsunuz. Eğer günü uygunsa ihtimal sabah belediyede öğleden sonra da Tapu Müdürlüğü’nde –bu iki kurum işin olmazsa olmazıdır.- gerekli bilgileri toplayıp evin bulunduğu yere gidiyor, fotoğraflarını çekip detayları not ediyor sonra çevrede emsal denilen daire benzeri satılık ilanlarını toplayıp araştırmayı bitiriyorsunuz. Bu işlemi diğer gayrimenkul için de aynı şekilde tekrarlıyorsunuz. Bütün bu işler, yerin uzaklığına tapu ve belediye inceleme saatlerine bağlı olarak akşam mesai bitimine kadar sürüyor. “Ne güzel mesaiyi de yedin işte!” diyen densiz okura sonraki cümleyi okumasını öneriyorum. Bütün gün süren bu koşuşturma neticesinde işin ancak yarısını tamamlamış oluyorsunuz. Ve geriye asıl yapılması gereken diğer yarısı kalıyor: Rapor yazmak. Fakat raporlama öyle beş on dakikada tamamlanan bir iş değil. Eğer işinizi ciddiyetle yapıyorsanız yani halk ağzıyla çin işi ucuz işçiliğe tevessül etmiyorsanız önünüzde her bir rapor için harcamanız gereken asgari 1,5 emek saat ten 3 saat var demektir. Eğer gayrimenkulün hukuksal ve teknik verilerinde sorun varsa rapor yazımı daha da uzayabiliyor. Bu durumda yaklaşık olarak mesainiz hergün iki “ekspertiz” geldiğinde gece yarısı 12’ye kadar sürüyor demektir. Bir de şehir dışındaki ekstra işler var ki mutlaka not edilmesi gerekiyor. Diyelim İzmir’de çalışıyorsunuz. Değerleme yapılacak yer ise Manisa’nın Sarıgöl ilçesinde. İşinizi bitirip şehre geri döndüğünüzde akşam sekizi etmiş oluyorsunuz. Bunun üzerine 3 saat eklerseniz bulacağınız rakam size günlük eksper mesaisini verecektir. Bu süreye ana haber bültenine göz atmak, iki satır gazete karıştırmak, ev halkına merhaba bugün nasıl geçti gibi sualler sıralamak yemek yemek ve çişe gitmek gibi insani hasletler dahil değil.Okuyucu burada da müdahil oluyor ve “Canım sen de çalışıver televizyon izleyeceğine. Devir şikayet zamanı değil! Hem bak İzmir’de sabahtan işini bitirip raporu da kolayından yazarsan değme keyfine , Üstelik her zaman böyle olacak değil ya, araya bir boş gün düşer sen de keyfine bakarsın” diyor. Yok, yok. Bizim okur’un cebinde ya Tüccar Kulübü üyelik kartı var ya da personel verimliliği üzerine şirketlere akıl satan danışmanlık firmasından ekmek yemekte… Neyse efendim, açıklamaya devam edelim.

Sadece tek iş yaparak –şehir içinde olmak kaydıyla- mesainizi akşam uygun bir saatte bitirmek mümkün ama tek iş sizin emek maliyetinizi ne yazık ki kurtarmıyor. Günde asgari iki iş yapmak zorundasınız. Üç iş olursa amenna. Dört iş ise, yeme de yanında yat kategorisinde. Tabii dört işin raporu en iyi ihtimalle 6 saat sürdüğü için bir dünya gününde bu kadar raporu yazabilecek yiğidi bir ana doğurmadı henüz. Doğuran analar varsa da yiğitlerden değil ama yazılan raporların kalitesinden derin şüphelerim olduğunu not ediyorum. Bu konuya daha sonra yine dönülecek. Yani iki fabrika ev daire artık o her neyse taşınmazın tüm incelemesini bitirip raporları yazmanız ve sabah dokuzda kontrol ekibine teslim etmeniz gerekiyor. Gece bilmem kaça kadar raporları tamamlayıp sabah tekrar işe çıkıyor ve aynı korkunç döngüyü yaşamaya başlıyorsunuz. Eğer üçüncü günün sonunda yine iki iş gelmişse rüyanızda kendinizi apartman dairesi olarak görmeye başlıyorsunuz. Sürekli aklınızda yetiştirilmesi gereken raporlar ve bir gün sonra gitmek zorunda olacağınız mahalleler ilçeler ve şehirler…

Böyle bir performansla çalışıyor olsanız dahi patron sizden şikayetçi olabilir. Mesela konusu fabrika olan – zor iş kategorisinden oluyor bu- iki raporunuzu sabaha kadar yazıp ancak öğleye doğru kontrol birimine göndermişseniz Patronla aranızda şöyle bir diyalog geçebilir: “Raporu sabah teslim etmemişsiniz!” “Evet ama Hanımefendi biliyorsunuz o raporlar çok kapsamlıydı ve aylık performansıma bakarsanız herhalde takdir edilmem gerekiyor. “Beyefendi sizden memnunuz ama çok iş olunca elbette yapacaksınız çünkü ben size iş gelmediği günler için de para ödüyorum.” Bu sözü söylediğinde kilitleniyorsunuz. Patron sizden iş geldiği sürece her gün mesela üç saatlik uykuyla durmanızı istiyor, çünkü biz birer makineyiz ve bu makineyi o gün iş yoksa kapının önüne koymuyor ve kahrolası maliyetine katlanıyor. Aslında hakikat hiç de böyle değil. Çünkü aynı patron bu konuşmanın geçtiği günden üç ay sonra çalışanların üçte ikisine iş olmadığı için bir gün içinde “yol veriyor”.

Şimdi kıt anlayışlı okuyucu için özetleyelim. 1. Dünyanın en kötü üçüncü mesleği Eksperliktir. 2.Eksper mevcut şartlar altında günde en az iki iş yapmak zorundadır. 3. İki iş yaptığında kendisine ait bir hayatı olmayacaktır. Geceleri ona ait değildir. Gündüzleri zaten iştedir. Rüyasında bile rapor yazmaya devam eder. 4. Neyse ki çalışma hayatı uzun sürmez. Şirket bir banka kaybettiğinde işsizlik kısa sürede alıcı kuş misali gelip kapısına dayanır. Kendisi sahada iş yaparken telefonla işten atıldığı haberini alır. Sonra çöker kaldırım taşına. Elinde fotoğraf makinesi dayar elini çenesine sukünet içinde sokağı seyre dalar.

Kısaca ölesiye çalışır. Ve ölesiye çalıştığı için üç kuruş ücret alır.

Genç bir eksper bir konuşmamızda şöyle demişti: Her akşam eve geldiğimden işi bırakıyorum. Her sabah yataktan kalkarken lanet okuyup yeniden başlıyorum.Nasıl dayanacağım bilemiyorum!” Sesinde geleceğe dair derin umutsuzluk ve yarını belli olmadan yaşama hali üstelik hayatı yaşamadan es geçmenin mutsuzluğu vardı. Ama çıkamıyordu işte. Mesleğe yeni başlamış genç bir kadın eksper ise henüz beş aydır çalıştığı halde artık tükenme noktasına geldiğini söylemişti. “Ne gecem belli ne gündüzüm nereye kadar gider bilemiyorum!” diye eklemişti bu yirmi beş yaşlarındaki genç inşaat mühendisi. Otuz yaşındaki şehir plancısı bir kadın eksper ise tek kelimeyle halini özetliyordu: Mutsuzum. İşini titizlikle yapan ve üstelik SPK lisans belgesini alıp halen staj süresinin dolmasını bekleyen bir başka eksper ise mesleği değiştirmenin yollarını aradığını söylüyordu. Bu işi yapan çoğu mimar, makina mühndisi, inşaat mühendisi, şehir plancısı, iktisatçı ya da Siyasal Bilgiler gibi dört yıllık fakülteleri bitirmiş emekçiler, büyük umutlarla girdikleri sektörde bir yandan neredeyse tam gün süren çalışma süresi öte yandan her an kapının önüne konulma riski altında sadece günü kurtarmak üzere çalışmaya devam ediyorlar.

Kapının önüne konulma sebebi ise eksperin mesleki hataları değil çalıştıkları şirketin banka kaybetmesi… Bankalar binlerce rapor yaptırdıkları firmaları tek bir raporda çıkan hata yüzünden listelerinden çıkarttıkları zaman, bu çoğu kez o ekspertiz firması için yolun sonu anlamına geliyor. Eğer batmadan devam ederlerse de büyük kayıplara uğruyorlar. Tabii bu süreçte en büyük kayba yine piramidin dibindekiler uğruyor. Böyle durumlarda firma çalışanları çok kısa süre içinde kendilerini iş ararken buluyorlar.

Bu işten asıl zararı aslında Bankalar görüyor ama ya farkında değiller ya da umurlarında değil.

Girizgâhta Orhan Baba’nın bir dizesine de yer verdik madem o halde Müslüm Baba ile bitirelim.

“Bu benim mesele derin mesele

Ezelden ebede giden mesele

Hatırım çiğnendi kalbim kırıldı

Ömrümü verdiğim benim meselem”

Meselenin hepimizin olduğu bilinciyle..

(*) En zor üçüncü iş eksperlik dedik ya biz yine de Dünyanın bütün zor mesleklerinden, beş yüz santigrat dereceden çelik çeken işçilerden, çeltik’te tütünde ve toprağın karasına hayatlarını akıtanlardan, kimyasallar içinde kimya maddesine dönüşenlerden mesela taşlaşmış kot işçilerinden, hastalık riskiyle çalışan sağlık emekçilerinden velhasıl zor ya da değil dünyayı avuçlayan o büyük nasırlı-nasırsız ellerden özür dileyerek.