CENGIZ DEGERLEME Makine Tesis Degerlemede Dogru Adres

degerleme nedir, degerleme raporu hazirlanmasi ve degerleme yontemleri

Değerleme nedir, nasıl yapılır ve ne işe yarar, gibi sorularınız var ise Genel anlamda, degerleme bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin ya da gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerleme günündeki olası değerinin, bağımsız, tarafsız ve objektif ölçütlere ve verilere dayanarak belirlenmesi işlemidir. Değerleme konusu olarak; gayrimenkul degerlemesi, makine degerlemes, sınai tesis ekipmanı, antika, takı-mücevher gibi taşınabilir mülkler, demirbaşlar, elektronik cihazlar ve boş arazi, bina ve ilgili diğer hak ve faydalar gibi taşınmaz mülkler ele alınabilir.

Taşınmaz değerlemesi, genel anlamda, bir taşınmazın, taşınmaza bağlı hakların, sorumlulukların ve kısıtlılıkların ya da bir taşınmaz projesinin değerleme günündeki tanımlı değerinin, bağımsız, yansız ve nesnel ölçülere dayanarak hesaplanması işlemidi.r

Değer kavramı birçaok anlama gelmekte olup, Türk Dil Kurumu sözlüğünde, bir şeyin önemini belirtmeye yarayan soyut ölçü, karşılık, kıymet, biçiminde tanımlanmaktadır. Bu soyut büyüklük, genel olarak bir malın alım ya da satımı sırasındaki para karşılığı ederi, pahası anlamına gelen fiyatla ölçülmmektedir. Fiyat bir malın pazarda gerçekleşmiş para karşılığı, biçilen değer ise bu mala uzman tarafından değerleme ilke ve yöntemleri uyarlanarak bulunan para karşılığıdır. Özetle fiyat belirli bir gerçek iken, biçilen değer kuramsal bir incelemenin sayısal sonucu olarak karşımıza çıkmaktadır.

Değerleme Yöntemleri degerleme raporları hazırlanması sırasında kullanılan yöntemler olarak karşımıza çıkmaktadır.degerleme ekspertiz raporu hazırlanması sırasında değerleme ölçüleri tablosu ve gayrimenkul değerleme ölçüsü kullanılmalıdır. gayrimenkul değerleme şirketleri değerleme uzmanı vasıtaları ile degerleme ölçüleri ve değerleme yöntemlerini kullanmaktadır.

Değerleme Raporunun Yazılması sırasında gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından Nihai Değerleme Raporu hazırlanması sırasında Yapılan bütün çalışmanın sonuçları bu raporda açıkça belirtilir. Bunların yanında gayrimenkul değerlemesi yapılırken üç ayrı yöntem esas alınmaktadır.

a) Pazar Yaklaşımı: Bu yaklaşım karşılaştırmaya dayanır. Gayrimenkul değerleme uzmanı bu yöntemi uygularken daha önceden satılmış olan ve konum satış tarihi ve inşaat kalitesi gibi unsurlar açısından satışı söz konusu olan konuta yakın bir örnek bulunarak hareket edilir. Değerleme için kullanılan en kolay ve en sistematik yöntemdir. Üzerinde yapı bulunan veya bulunmayan imar parselleri için en uygun değere güvenli sürüm değerleri yardımı ile ulaşılır. Sürüm değerleri, karşılaştırma için seçilen taşınmazların nitelik ve öz niteliklerinin, değeri saptanacak taşınmazla aynı olması sonucu elde edilir. Eğer taşınmazlar farklı niteliklere sahipse, bu farklılıklara gerekli düzeltmeler yapılır. Karşılaştırma yöntemi; yakın zamanda gerçekleşmiş, şeffaf ve yeteri kadar emsal değeri bulunduğu durumlarda kullanılmalıdır. Bu yöntemin uygulanması sırasında kullanılan en önemli veri kaynakları; ilgili değerleme uzmanın görüşleri, kamuya açık kayıtlar ve diğer piyasa oyuncularından alınan bilgilerdir.

b) Gelir Yaklaşımı: Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi: Bu yöntemde ise gayrimenkule tahmini bir ekonomik ömür biçilir ve bu süre içerisinde gerçekleşebilecek gayrimenkul üzerindeki tüm nakit akışları hesap edilir ve bu nakit akışını bugünkü değerine indirgeyen bir iskonto oranı baz alınarak gayrimenkul fiyatı belirlenir. Taşınmazların değerleri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmaz gelir değerine ulaşılır. Taşınmaz gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli arttırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir.

c) Maliyet Yaklaşımı: Söz konusu konutun baştan tekrar inşa edildiğini varsayarak hesaplamaların yapılmasıdır.Yöntem, genel olarak otel, fabrika, sanayi sitesi, iş hanı, yönetimsel yapılar ya da bahçeli mesken gibi üzerinde yapı bulunan ve kira gelirleri bilinmeyen yapılı taşınmazların değerlemesinde kullanılır. Maliyet Yönteminin temelini, taşınmazın değer saptama tarihindeki maliyet bedeline yani kesin değere yaklaşma oluşturur. Bu değer; yapı değeri, dış tesis, özel işletme donatıları ve arsa değerlerinden oluşmaktadır. Arsa değeri, fiyatların karşılaştırılması yöntemi ile yapı değeri ise yapı, dış tesis ve özel işletme donatılarının, değerleme günündeki niteliklerine göre saptanan değerleri toplamıdır. Bu değer yeni maliyet değerinden fiziksel, fonksiyonel ve çevresel etmenler gibi değer azaltıcı etkilerin çıkartılması sonucu bulunur.

spk bagimsiz denetim lisansi ile deger tespit hizmetleri hazırlanması sırasında Makina değer tespiti yanında spk bağımsız denetim lisansı ile değer tespit hizmetleri, sektör araştırma raporları ve değerleme hizmetleri faaliyetlerimiz arasında yer almakta olup proje danışmanlık ve proje değerleme işlemleri uzmanlık gerektiren konular olmaları sebebi ile spk lisanslı eksperlerin öncelikle proje nedir, gayrimenkul değeri nasıl hesaplanır, evin değeri nasıl belirlenir, bina değer tespiti nasıl yapılır gibi soruların cevaplarına hakim olmaları gerekmektedir. Firmamız ve iş ortaklarımız bu konuda uzman olan spk lisanslı makine mühendisleri, spk lisanslı inşaat mühendisleri, spk lisanslı sorumlu değerleme uzmanları ile firmanız ihtiyacı doğrultusunda bir çok formatta raporlar hazırlayabilmektedir.

Danışmanlık ve değer tespit hizmetleri vermekte olan spk belgesine sahip değerleme firmalarının, spk kanununa vakıf olması ve spk gayrimenkul değerleme uzmanlığı, spk değerleme uzmanlığı gibi sınavları geçmiş olan 4 yılllık üniversitelerden mezun mühendisleri bünyelerinde çalıştırmaları veya çözüm ortağı olarak çalışmaları gerekmektedir. Değerleme hizmetine çok farklı sektörlerde ihtiyaç duyulmakta olup gyo portföyleri, yatırım ortaklıkları portföy değerleri, kira değeri tespiti, emlak değeri tespiti, üst hakkı değeri, proje değerlendirme, fizibilite çalışması, fizibilite raporu hazırlanması, yatırımların karlılık analizi, en iyi ve en verimli kullanım analizleri, yatırım proje değerlendirme yöntemleri ve raporlarının hazırlanması gibi konularda ihtiyaç duyulmaktadır.

pazar analizi ve sektör araştırma raporları hazırlanırken pazar araştırmalarının çok iyi yapılması, konuya ve sektöre hakim olunması yanında dünyada ve ülkemizdeki para piyasalarınında yakından takip edilmesi sektörün ihtiyaçlarının tespit edilmesi ve doğru analizlerin yapılması konusunda büyük önemarz etmektedir. Özellikle proje danışmanlık ve proje değerleme çalışmaları sırasında bu hususlara çok dikkat edilmesi gerekmektedir.

en iyi yatırım nedir? en ıyı yatırım, en karlı yatırım mıdır? gibi soruların cevapları ancak konusunda uzman danışmanlık firmalarının proje danışmanlık ve proje değerleme hizmetleri ve hazırlanacak olan fizibilite raporları ile ortaya çıkmaktadır. Bina değer tespiti veya emlak değer tespiti yapılırken üst hakkı, şerefiyelendirme, proje geliştirme, yer seçimi, tapu durumu, imar durumu, 6306 sayılı kanunla ilgili hukusal konular, kadastro ve tapu işlemleri, ilgili belediyeler ve tapu kadastro müdürlüklerine gidilerek ve gayrimenkulu yerinde inceleyerek bunların proje ve yasal durumları ile karşılaştırılarak gayrimenkul değerleme raporları hazırlanmaktadır.

Özellikle kentsel dönüşüme tabi olan bölgelerde 6306 sayılı kanunla ilgili hukusal konular çok önemli olup, dağıtım modellemesi yapılırken proje değeri, katılım değeri, mevcut durum değeri, yasal durum değeri gibi değerlerin doğru tespit edilmesi büyük önem arz etmektedir. Bağımsız bölümlerin dağıtım modeli yapılırken göz önüne alınmayan üst hakkı değeri ve gerçeklestirilecek olan yatırımların karlılık analizi çalışmaları hatalı sonuçların çıkmasına sebebiyet verebilecektir.spk bağımsız denetim lisansına sahip uzmanlarca yapılacak olan değerleme hizmeti en iyi sonucu verecektir. Burada pazar aaştırmasının çok iyi yapılması, bunun maliyet analizi, kira değer tespiti gibi yan unsurlarla pekiştirilerek değerlemenin sağlamasının yapılması öenmelidir.

Sektör araştırma raporları ve değerleme hizmetleri faaliyetlerimiz arasında yer almakta olup proje danışmanlık ve proje değerleme işlemleri uzmanlık gerektiren konular olmaları sebebi ile spk lisanslı eksperlerin öncelikle proje nedir, gayrimenkul değeri nasıl hesaplanır, evin değeri nasıl belirlenir, bina değer tespiti nasıl yapılır gibi soruların cevaplarına hakim olmaları gerekmektedir. Firmamız ve iş ortaklarımız bu konuda uzman olan spk lisanslı makine mühendisleri, spk lisanslı inşaat mühendisleri, spk lisanslı sorumlu değerleme uzmanları ile firmanız ihtiyacı doğrultusunda bir çok formatta raporlar hazırlayabilmektedir.

Firmamız spk bağımsız denetim lisansı ile değer tespit hizmetleri yanında danışmanlık Ve Şirketlere Özel Çözümler oluşturmakta olup Şirket birleşmeleri, gyo portföyleri analizi, yatırım ortaklıkları portföy değerleri analizi, kira değeri tespiti, emlak değeri tespiti, üst hakkı değeri, şirket satınalmaları, ortaklıktan ayrılma, hisse devri, eski ve atıl durumdaki ekipmanların elden çıkarılması, proje değerlendirmesi yapılması, fizibilite çalışması yapılması, şirketler için fizibilite raporu hazırlanması, yapılacak veya yapılmakta olan yatırımların karlılık analizi, yapılacak olan yatırımlar için en iyi ve en verimli kullanım analizleri, yatırım proje değerlendirme yöntemleri kullanılarak, yatırım inceleme ve geliştirme raporlarının hazırlanması, firmaların muhasebesel kayıtlarının UFRS muhasebesel kayıtlarına göre düzenleme yapılması, makinelerin mevcut değerlerinin fabrikaların makine parklarının ve gayrimenkul içerisinde bulunan her türlü tesisatların sigorta ikame değeri, sigorta rayiç değeri, 2. el satış değeri, 2. el satınalma değeri, sigorta değerinin tespiti konusunda deneyimli SPK Lisanslı makine değerleme uzmanı tarafından hazırlanan makine değerleme raporları kullanılmaktadır