CENGIZ DEGERLEME SPK makina Degerlemede Dogru Adres

Gayrimenkul Degerleme raporlarina Hukuksal yaklasim

Gayrimenkul Değerleme uzmanlığı işsiz kalanların tercih ettiği, emeklilerin vakit geçirmek için takıldığı, serbest çalışanların yan dal olarak icra ettiği bir meslek olmaktan çıkarılması ve konusunda uzman olan kişilerin yapabileceği bir iş kolu olması gerekmektedir. Yönetmelikle gelen en önemli yenilik, taşınmaz ticareti ile iştirak eden bir işletmenin gayrimenkul sektörü haricinde farklı iş kollarında faaliyet sürdüremeyecek olması ve ofisler için gelen fiziki standartlar. Bu işin merdiven altı bir faaliyet olarak icra edilmesini engelleyecek

Değerleme raporlarına en çok gayrimenkul, otomobil sektöründe ve bazı özel ve kamulaştırma davalarında bilirkişi raporu olarak karşımıza çıkmaktadır. Eksper kelimesi aynı zamanda uzman anlamına gelmekte olup, ekspertiz raporları emlak ve tesisler için kredi tahsis bilahere sigortacılık konularının yanı sıra gayrimenkul sektöründe ve otomobil sektöründe sıkça kullanılan bir değerleme raporu olup hazırlanan raporun asıl amacı alıcıya/tüketiciye alınan menkulun taşınmazın ve hizmetin durumuyla ilgili genel bilgi vermesidir.

Gayrimenkul sektöründe kykkanılan gayrimenkul değerleme raporları bir taşınmazın piyasa koşullarına göre gerçek değerinin tespit edilmesi amacı ile bağımsız ve tarafsız olarak spk lisanslı değerleme uzmanları tarafından değerleme işlemine tutulması anlamına gelmektedir. Özellikle bankalar tarafından kredi faizlerinin düştüğü zamanlarda bankalar tarafınan kullanılan konut kredisi başvurularında sıkça karşılaşılan gayrimenkul ekspertiz raporları ile taşınmazın gerçek değeri farklı kriterlerin değerlendirilmesi ile ortaya konulmaktadır. Bir gayrimennkulun değerini belirleyen pek çok faktör bulunmakta olup bunlardan başlıcaları gayrimenkulun yasal ve mevcut alan bilgileri, gayrimenkulun proje ile olan uyumluluğu, gayrimenkulun üzerinde bulunduğu parselin imar durumu, gayrimenkul üzerindeki tapu takyidatları, gayrimenkulun içerisinde bulunduğu bölgenin çevresel değeri, taşınmazın lokasyonu, şerefiyesi, taşınmazın konumu, benzer emsallere göre gayrimenkulun değerine etki eden pozitif ve negatif faktörler gibi pek çok detay olarak nitelendirilebilmektedir.

Gayrimenkulü değerlendirme raporlarında bulunan başlıca bilgiler:

Gayrimenkulün yasal ve mevcut alanı,

Gayrimenkul mevcut alanın fiziksel özellikleri,

Gayrimenkulun mevcut Konumu ve etki eden faktörler (merkeze olan uzaklığı, bölgesel koşullar ve çevredeki sosyal hizmetlere yakınlığı, toplu ulaşıma uzaklığı veya yakınlarında ki okul AVM hastane gibi)

Gayrimenkul İnşaat seviyesi, (İnşaat halinde ise toplam inşaatın ne kadarının tamamlandığı)

Bölgeye ulaşımı bilgileri,

Gayrimenkul İnşaat kalitesi,

Tesis ve gayrimenkul yakındaki sosyal imkanlar,

Civardaki benzer emsallerin satış değerleri ve ekspertize konu gayrimenkul ile pozitif ve negatif farklılıkları,

Gayrimenkulun site içerinde olması veya havuz, sosal tesis gibi ek özellikler ile dekoratif ve peyzaj değerlerinin gayrimenklul değerleme raporunda belirtilmesi.

Gayrimenkul değerleme raporu hazırlanması amacı ile öncelikle yasal kurum gerekli incelemelerde bulunulmakta, taşınmazın imar durumu ve tapu kaydı gibi bilgileri belediyelerden dosya incelermsi ve projelerine bakılmakta ve tapu ve kadastro müdürlüklerinden (halihazırda merkezi sistemden bakılarak ) güncel bilgiler edinilmektedir. Akabinde taşınmazın bu yasal kurum incelemelerinde elde ettiği bilgilerle, gayrimenkul ziyaret edilerek sahada fiziksel incelemelerde tespit edilen bilgilerin karşılaştırılarak yasal ve mevcut alanlar çıkarılmakta, varsa proje ile olan farklılıklar tespit edilmektedir. Ayrıca taşınmazın bulunduğu bölgedeki diğer emsallar ile araştırma yapılarak farklılıklar analiz edilmekte ve bu bilgilerin spk lisanslı değerleme uzmanının görüş ve takdiri ile birlikte gayrimenkul değerleme raporuna eklenmektedir.

1 Eylül 2020 itibariyle uygulanmaya başlayan Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği gayrimenkul sektörüne getirdiği köklü değişiklikler ile Türkiye'nin lokomotif sektörlerinden olan gayrimenkul sektörü her yıl milyarlarca TL işlem hacmine sahip ve milyonlarca kişinin alım-satım-kiralama işlemleri ile dahil olduğu bir sektör olarak yasal boşluklar birçok mağduriyetin ve kayıt dışılığın yaşanmasına neden olmaktadır. Artık yetki belgesi olmayan, olsa bile bunu ticari bir faaliyet olarak yürütmeyen kişiler gayrimenkul ticareti yapamayacak.

Mart 2019'da yabancı yatırımcılar için getirilen 'SPK lisanslı Gayrimenkul Değerleme Raporu' zorunluluğu Türk vatandaşlar için de gelmeli. Bu hem alıcı hem de satıcı açısından doğru fiyattan işlem yapıldığının bir kanıtı hem de gayrimenkulün el değiştirmeden detaylı bir araştırmasının yapılması demektir. Böylece hem alıcı hem satıcı hem de gayrimenkul danışmanı için şeffaf ve adil bir ticaret olmuş olacaktır.

Tapu harçları gayrimenkul alıcıları açısından daha makul, ödenebilir bir orana çekilebilirse ve ekspertiz değeri üzerinden işlem yapma zorunluluğu getirilirse milyarlarca TL'lik kayıt dışı ticaretin de önüne geçilmiş olur. Ülkemiz vergi gelirini arttırırken vatandaş da tapu dairelerinde gayri resmi ödeme stresini yaşamaz. Tüm ödemeler resmi yollar ile gerçekleştirilir ve problemsiz bir şekilde süreç tamamlanmış olur. Taşınmaz ticareti kapsamında bu konuların da ele alınması bu hizmetin profesyonel olarak icra edilmesinde önem arz etmektedir

Otomobil Degerleme raporlarina Hukuksal yaklasim

Otomotiv sektöründe ise değerleme rapoları özellikle ikinci el arabaların alım ve satımı için söz konusu olan bir değerleme raporudur. Otomobil değerleme raporları ikinci el bir otomobilin çeşitli cihazlardan geçirilerek performasn analizinin yapılması ve gözle tespit edilebilen ya da tespit edilemeyen arızalarının ortaya çıkarılması amacıyla hazırlanan değerleme raporlarıdır Otomobil ekspertiz raporu ile 2. elde alacağınız bir otomobilin yaklaşık 2. el piyasa değerini, aracın daha önce kaza yapıp yapmadığını, araçta bulunan değişen ya da arızalı bir parçasının olup olmadığının raporda belirtilerek alıcıya yol göstermektedir.

İkinci el araç satışında yaşanan sorunlar, Tüketici Hakem Heyetleri’ne yapılan şikayetler ve Yargıtay’a taşınan davalar devleti bu konuda önlem almaya sevk etti. 1 Nisan 2019 tarihinden önce ikinci el araba satışları otomobil eksprtiz raporu hazırlanmadan noter huzurunda yapılıyordu. Ancak Oytomobil ddeğerleme raporsuz satışların engelini sağlayacak sorgu sistemi 2019 Ağustos ayında noterler tarafından kullanılmaya başlanmış, bu tarihten itibarense, ikinci el otomobil satışlarında otomobil ekspertiz raporu olmadan satış yapılamayacak. T.C. Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nca sunulan İkinci El Kara Taşıtları Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre ikinci el otomobil satışında satıcı, araca dair garanti sunmak durumundadır. Garanti, satış tarihinden itibaren 3 ay süreyle veya 5.000 kilometre için geçerlidir. Yeni yönetmelik dahilinde, garanti kapsamına elektrik sistemi, diferansiyel, şanzıman, tork konvertörü ve motor giriyor. Ekspertiz raporu bedeli ise aracı satan kişi tarafından ödeniyor. Garanti kapsamında olan parçalarda garanti süresi veya kilometresi içinde meydana gelen arızalar azami otuz iş günü içinde gideriliyor. Motosikletler için bu süre azami yirmi iş günü olarak belirtilmektedir. Arızanın giderilmesine ilişkin masraflar ise işletmeye ait olarak belirlenmaktedir..

Otomobil ekspertiz raporu genel olarak aracın motoru ve motorla ilgili bilgi içermektedir. Ekspertiz raporu, Türk Standardları Enstitüsü tarafından belirlenen standarda göre verilen TSE hizmet yeterlilik belgesi bulunan işletmeler tarafından düzenlenmektedir. Otomobil eksperitiz raporunda ikinci el motorlu kara taşıtının özellikleri, arıza ve hasar durumu ile kilometre bilgilerine yer verilir. Bir oto ekspertiz raporunda motorun yanı sıra otomobilin iç aksesuarları da kontrol edilmektedir. Aracın kaportasında, tamponunda ve bagajında bir problem olup olmadığı kontrol edilirek aracın elektronik sistemleri incelenir. Hayati donanımlardan olan frenlerin durumu ve aşınma derecesine mutlaka bakılmalıdır. Yine araç üzerindeki boyanın orijinal mi olduğu yoksa sonradan mı boyandığı kontrol edilerek aracın servis dosyası kontrol edilerek daha önceden bir kaza yapıp yapmadığı, yetkili bir serviste parça değiştirip değiştirmediğine bakılması önem arz etmektedir.

13.02.2018 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan İkinci El Motorlu Kara Taşıtlarının Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre yetki belgesine sahip işletmeler tarafından ikinci el motorlu kara taşıtı satışından hemen önce ekspertiz raporu alınması gerekmektedir. Raporun bir nüshası satış esnasında alıcıya teslim edilir. Ekspertiz raporunun ücreti, satış işleminin alıcıdan kaynaklanan bir nedenle gerçekleşmemesi durumunda alıcı, diğer hallerde yetki belgesine sahip işletme tarafından ödenir.ekspertiz raporunu düzenleyen kişiler ekspertiz raporundaki bilgilerin taşıtın gerçek durumunu yansıtmamasından sorumludur.

Yine 13.02.2018 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan İkinci El Motorlu Kara Taşıtlarının Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre otomobillerde sekiz yaş veya yüz altmış bin kilometrenin üzerindeki ikinci el motorlu kara taşıtları için ekspertiz raporu alınması zorunlu değildir.

Yönetmelikte yer alan bir diğer maddede ise ikinci el araç ticareti yapacak kişilerin satış yetkisini düzenlenmekte, yüz kızartıcı suçlar işlemiş kişiler ikinci el araç satışından men edilirken, satış yetkisi olmayan kişiler 1 yıl içinde maksimum 3 araç satışı yapabiliyorlar. Rapor zorunluluğunun sağlayacağı şeffaflıkla, tüketici mağduriyetlerinin azalması ve ikinci el araç piyasasının daha da hareketlenmesi beklenmektedir.

Ayrıca Bakanlık, otomobil ekspertiz raporunda yer verilecek diğer bilgileri, Türk Standartları Enstitüsü hizmet yeterlilik belgesi verilecek işletmelerde ve bu işletmelerde çalıştırılan kişilerde aranan nitelikleri, ekspertiz raporu düzenleyenlerin sorumluluklarını, hizmet yeterlilik belgesi ile ekspertiz raporu ücretinin üst sınırını ilgili kamu kurum ve kuruluşları ile üst meslek kuruluşlarının görüşünü alarak belirlemeye yetkilidir.

Burada dikkat edilmesi gereken en önemli nokta yönetmelik kapsamında olan ikinci el araçlarda ekspertiz raporu alınmadığı takdirde noterlerde araç satışı ve devir işlemleri yapılamamaktadır. Ekspertiz raporları aracın anlık durum bilgisini verdiği için yönetmelik raporun noter satışından en fazla 3 gün içerisinde alınması gerekmektedir.

Yönetmelik kapsamında, otomobil değerleme eksprtiz raporlarının bir kopyasının notere ibraz edilmesi gerekmektdir. 8 yaş veya 160 bin kilometrenin üzerindeki ikinci el araba satışları ise rapor zorunluluğundan muaf tutulmaktadır. Otomobil değerleme raporu kapsamındaki ikinci el araç satışlarında, otomobil değerleme raporunu bakanlıkça yetkilendirilmiş kişilerden almanız, önem taşımaktadır.

Yukarıda da bahsedildiği üzere hazırlanmış olan otomobil değerleme raporunda ekspertize konu olan 2. el teknik aracın özellikleri, arıza-hasar durumu ve km bilgilerinin yanında boya, kaza, göçük, dolu hasarı şanzıman, motor, fren sistemi vb gibi parçaların durumu raporda yer almaksı gerekmektedir. 2. el otomobil değerleme raporu ile ilgili yaşanabilecek sorunda raporu veren yetkili firma ve satışı yapan kişi sorumlu olmaktadır. 2. el araçların ticareti hakkında yönetmelikte dikkati çeken diğer bir husus ise ikinci el araca 3 ay veya 5.000 km garanti verme zorunluluğu bulunmaktadır. 2. el araçlara verilen bu garanti ile birlikte aracı alan kişiler araçlarında ortaya çıkabilecek herhangi bir sorunlarda ticaretlerini güven içerisinde tamamlayabileceklerdir.

2. el Otomobil degerleme raporlarinda bulunmasi gereken asgari bilgiler

Kaporta ve Boya Kontrolleri : Ön şasi bağlantılarından camlara, kaput, ön ve arka tamponlardan kapılara, çamurluklar, bagaj kapağı, tavan, marşpiyelden dikiz aynalarına dek yapılan incelemelerdir.

Yürüyen Aksam Kontrolleri : Poryalardan rot başları ve kollarına, salıncaklardan viraj demirine, aks ve aktarma organlarından süspansiyon sistemine kadar tüm yürüyen aksamların kontrolden geçirilmesiyle hazırlanır.

Motor-Mekanik Aksam Kontrolleri: Şüphesiz bir arabanın en önemli kısmı motorudur. Şanzıman, diferansiyel, baskı-balata, hidrolik direksiyon pompası, yakıt devresi hatları, V kayışı, gergi bilyaları, turbo, egzoz ve katalitik konvertör motor-mekanik aksam kontrolleri kapsamında incelenir.

Fren Sistem Kontrolleri: Araçlarda güvenliği sağlayan fren sistemini oluşturan fren diskleri ve balataları, fren kaliperi, vakum ve ABS ünitesi, fren hidrolik seviyesi ve el freni performaslarıda otomobil değerleme raporlarının kapsamına girmektedir.

İç Mekân Kontrolleri: Koltuk, kapı, tavan ve yer döşemeleri, emniyet kemeri, konsol, açılır tavan, direksiyon konumu ve far anahtarları ikinci el otonun ne kadar bakımlı ve hasarsız olduğunu anlamak için incelenen diğer bölümler.

Elektronik Aksam Kontrolleri: Hava yastıkları, alternatör, marş motoru, klima ve kalorifer sistemi, yakıt devresi hatları, akü, ateşleme sistemi, radyo-teyp-CD çalar, gösterge paneli, far ve lamba grupları, cam kumandaları, rezistans sistemi, ekspertiz raporu kapsamında incelenen elektronik aksamları oluşturuyor.

Lastik-Jant Kontrolleri: Lastiğin hava basıncı, diş derinliği ve jantların durumu da detaylı bir şekilde incelenip ekspertiz raporunda yer alıyor.

İkinci el araç alımında uygulanan otomobil ekspertiz uygulaması, yeni araçlar için uygulanmamktadır. Yeni araçlar bayilere sevki ya da bayilerde bekleme süresi içerisinde çeşitli hasarlara maruz kalabilmekte ve bu araçlar yetkili bayiler tarafından tamir ettirilmektedir. Kişiler yeni bile olsa hasarlı araç alımı yapıyor olsa dahi bu durumdan haberdar olmamaktadır. Bu durumun müşteriye bildirilmemesi halinde müşteriler maddi ve manevi kayba uğramaktadır. Bu sebeple bayilerden satın alınan sıfır araçların üzerinde yapılan tamir, boya vb. uygulamaların tüketiciler tarafından tespit edilmesi mümkün olmamaktadır.  Olası böyle bir durum ise kişiler sıfır aldıkları araçlarını 2. el olarak satışa çıkardıklarında karşılaşmakta, maddi kayıp yaşamanın yanında itibar kaybıda yaşayabilmektedirler. Araç satışı sırasında ya da tesadüfen fark edilen hasarlar neticesinde sıfır araç alıcısı çoğu zaman karşısında herhangi bir muhatap bulamamakta, Tüketici Hakem Heyeti’ne ayıplı mal hakkında başvuru yapılsa bile zararını tazmin edememektedir. Ülkemizde gerçekleştirilen sıfır araç satışlarında da alıcılara istediği bir yetkili yerden ekspertiz desteği alabilme hakkı tanınmalı ve bu durumdan doğan ücretler bayiler tarafından karşılanmalıdır.

ornek spk degerleme raporu ve Makine degerlemesi hizmet verdiğimiz sektörler Referans listesine ulaşabilirsiniz.